Дохідність – 10% річних у доларах. Як вкластися в будівлі для «Сільпо» та інших мереж без мільйонів

Минулого року в Україні з’явився REITreal estate investment trust, англ. – інвестиційний фонд нерухомості – сервіс зі спільного придбання нерухомості Inzhur. Будь-хто може інвестувати від 122 тис. грн і придбати квадратні метри в готових об’єктах. У квітні 2023-го, майже за рік після заснування, інвесторами Inzhur стало вже понад 200 людей.

У партнерському матеріалі з компанією Inzhur його команда розповідає, як працює REIT, чому варто спробувати такий формат інвестицій і який пасивний дохід можна отримати. 

Що таке REIT

REIT – інвестиційний фонд нерухомості, що дозволяє приватним інвесторам купити частину великих і прибуткових об’єктів нерухомості та заробляти на оренді. Зараз цей формат існує в понад 40 країнах світу.

Раніше доступ до великих комерційних об’єктів мали тільки інвестори з мільйонними капіталами, а REIT відкрив цей ринок для всіх охочих. 

Про український REIT Inzhur

Щоб зрозуміти краще, що таке REIT Inzhur, ви маєте знати основні визначення:

• REIT – інвестиційний фонд нерухомості, створений відповідно до законодавства США.
• Inzhur REIT – пайовий інвестиційний фонд нерухомості, створений відповідно до законодавства України.
• Inzhur – компанія з управління активами. Вона має ліцензію Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, яка дозволяє управляти активами (майном) Inzhur REIT. Власником Inzhur є Андрій Журжій, засновник небанківської фінансової групи Zhurzhii Ventures, що керує активами загальною вартістю 45 млрд грн.

Щоб відповідати міжнародним стандартам, команда Inzhur прописала в регламентах всі важливі обмеження, що діють на ринку США та дозволяють кваліфікуватися як REIT. Дотримання умов контролює Національна комісія з цінних паперів і фондового ринку.

24 лютого 2022 року, після кількох місяців перевірки, Американська національна асоціація інвестиційних фондів нерухомості (NAREIT) дозволила Inzhur використовувати доменне ім’я www.Inzhur.REIT. 

У січні 2023 Inzhur став повноправним членом Nareit – глобального адміністратора й оператора реєстру доменів .reit. Зареєструвати таке ім’я можуть тільки інвестиційні фонди нерухомості, що відповідають вимогам до REIT у США.

Більше про Inzhur можна дізнатись за посиланням

 

Inzhur: як усе влаштовано

Уявіть, що одразу велика кількість інвесторів спільно купують нерухомість і володіють нею. При цьому кожен з інвесторів є співвласником усього майна – нерухомості та грошових коштів – відповідного фонду. 

Мінімальна інвестиція в Inzhur REIT має складати не менше 122 тис. грн за номінальною вартістю інвестиційних сертифікатів. Мінімум 90% прибутку Inzhur щомісячно виплачує інвесторам у вигляді дивідендів.

Inzhur REIT не є юридичною особою. Майном керує Inzhur, який діє в інтересах співвласників і розв’язує питання з нерухомістю та перемовинами з орендарями. 

Детальніше про шлях від купівлі сертифіката до отримання дивідендів можна подивитись тут

 

Які є особливості оподаткування REIT в Україні

Інвестори Inzhur сплачують щомісячний податок на дивіденди, а якщо продають сертифікат – податок на інвестиційний дохід, тобто різницю у вартості між купівлею та продажем своєї частки в національній валюті.

Податок на дивіденди складає 10,5%. Це 9% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Inzhur є офіційним податковим агентом та автоматично утримує та перераховує податки до бюджету України в момент виплачування дивідендів.

Приклад:

Якщо інвестору нарахували 30 тис. грн дивідендів від Inzhur REIT, то в момент виплати Inzhur утримає та перерахує до бюджету 3150 грн (10,5 %), а інвестору – 26 850 грн.

Податок на інвестиційний дохідприріст вартості сертифікатів на момент продажу складає 19,5 %. Це 18% на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Ці податки в момент продажу утримує та перераховує до бюджету інвестиційна фірма, що проводить купівлю-продаж частки.

Приклад: 

Якщо купити чотири сертифікати за 500 тис. грн і за кілька років продати їх за 600 тис. грн, то оподатковуватися буде лише інвестиційний дохід у розмірі 100 тис. грн. Податок складе 19,5 тис. грн, а інвестор отримає на рахунок 580 500 грн.

У яку нерухомість можна вкласти зараз

Зараз інвестори Inzhur можуть стати співвласниками нерухомості одного із двох фондів.

Фонд 1001: будівля магазину для «Сільпо» в селі Лісники під Києвом. Це орендний контракт до 2032 року. Мінімальна інвестиція – $5364, мінімальна доінвестиція – $1788.

Прогнозована дохідність – 10,06% у доларах, компанія виходила на таку цифру протягом всього 2022-го та початку 2023-го.

У фонді 2001 інша концепція. Він охоплює декілька об’єктів, це винятково будівлі для мережі ресторанів швидкого харчування. 

Перший заклад працює з листопада 2022 року і вже приносить пасивний дохід від оренди. Це будівля ресторану із загальною площею 468 м² і 0,3 га земельних ділянок під нею. Вона розташована на вул. Ватутіна, 170А у селі Лісники Київської області. Дохідність – від 7,5% у гривні. Мінімальна інвестиція – 122 тис. грн, мінімальна доінвестиція – 1 тис. грн. Орендний контракт з мережею фонд уклав до 2052 року. 

У планах фонду 2001 – ще декілька об’єктів до кінця 2024-го, влітку 2023 планують викупити другий. Тут роблять фокус на диверсифікації ризиків і надійному міжнародному орендареві. Також є перспективи, що вартість будівлі зростатиме.

Дізнатись більше про умови та обрати відповідний фонд можна тут

 

Чи може війна вплинути на дохідність у майбутньому

Ви маєте враховувати умови війни, коли ухвалюєте рішення про інвестування. Ризик влучання ракети в один з об’єктів у Київській області мінімальний, але він існує. Нерухомість застрахована від пожежі та інших пошкоджень, та страхування не покриває ризики пошкодження через військові дії.

Якщо це будуть незначні пошкодження, косметичним ремонтом займеться орендар – він відповідає за оздоблення та є найбільш зацікавленим у якнайшвидшому відновленні роботи. Якщо ж пошкодження будуть капітальними, цей факт і розмір збитків зафіксують за законом.

Inzhur здійснить необхідні юридичні дії, щоби стягнути завдані збитки із країни-агресора і створить план дій для відновлення роботи фонду.

Ще один ризик, пов’язаний з війною, – якщо орендар більше не може платити за приміщення. Inzhur вибирає лише орендарів з міжнародним іменем, які успішно пройшли через економічні кризи, пандемію та воєнні дії в регіоні. Але жодна компанія у світі не може дати 100% гарантій, що так буде завжди. Тож Inzhur як керівна компанія зробить усе можливе, щоби знайти нового крутого орендаря та відновити прибутковість фонду. 

Сильні боки REIT

• Порівняно низький поріг входу в інвестицію, не потрібно купувати цілу будівлю.
• Повністю пасивна інвестиція, інвестор не залучений у діяльність компанії та лише отримує дивіденди.
• Чудовий спосіб вберегти гроші від інфляції, зокрема доларової.
• Просто і швидко купити і продати.
• За інвестора сплачує податки Inzhur, людині не потрібно цим займатися.

Вкластись у нерухомість